Un crescente numero di investitori sta cercando di integrare le considerazioni ambientali, sociali e di governance (Esg) nei portafogli. Diverse classi di asset forniscono diverse vie di implementazione positiva degli Esg. Anche se il settore immobiliare è caduto in disgrazia presso alcuni investitori, l’asset class può fornire una base efficace per definire, realizzare e misurare gli obiettivi Esg, in particolare per quanto riguarda le emissioni di carbonio. Con gli obiettivi di sostenibilità, accanto a obiettivi ambientali e sociali più ampi che svolgono un ruolo sempre più importante nei portafogli, si prevede un ritorno al settore immobiliare, che inizia a mostrare segni di ripresa.
IL CASO DEL SETTORE IMMOBILIARE
A seguito di uno sforzo prolungato da parte delle banche centrali di tutto il mondo per affrontare l’aumento dell’inflazione, i tassi di interesse sono aumentati e sono rimasti elevati più a lungo del previsto. Di conseguenza, gli immobili, compresi i real estate investment trust (Reit), hanno subito un impatto negativo. I volumi delle transazioni e le valutazioni degli asset sono stati colpiti, e l’aumento dei tassi di interesse ha esercitato pressioni sugli utili per i Reit, in misura maggiore o minore a seconda della copertura.
I dati di Bloomberg mostrano che i Reit in genere sottoperformano gli indici più ampi del mercato azionario durante i cicli di rialzo dei tassi quando la velocità degli aumenti dei tassi supera le aspettative del mercato, come nel caso tra il 2017 e il 2019 (Figura 1). Tuttavia, gli stessi dati mostrano che, già prima della fine di un ciclo di rialzo, i Reit hanno sovraperformato gli indici più ampi del mercato azionario, come è avvenuto sia nel 2006 che nel 2018. Questi periodi in genere coincidono con un rallentamento economico più ampio, in cui i flussi di cassa di durata più lunga forniti dai Reit diventano più apprezzati dal mercato.
La Figura 1 dimostra che, nonostante i tassi di interesse statunitensi siano aumentati tra novembre 2018 e luglio 2019, i Reit statunitensi hanno registrato un forte rimbalzo rispetto all’S&P 500, poiché i mercati erano fiduciosi che gli aumenti dei tassi di interesse sarebbero presto terminati. Il consenso è che ci stiamo avvicinando alla fine di un ciclo di rialzo dei tassi di interesse. Le banche centrali nel Regno Unito, negli Stati Uniti e in Europa hanno recentemente annunciato ulteriori aumenti dei tassi; nonostante ciò, i commentatori sono ottimisti sul fatto che alcune regioni, come gli Stati Uniti, potrebbero iniziare a far diminuire i tassi dal 2024.
La precedente performance del mercato suggerisce che, se i tassi di interesse iniziassero a diminuire, anche i Reit potrebbero iniziare a registrare un’inversione di tendenza. I tratti storici positivi dei Reit rimangono forti per gli investitori, fornendo una classe di asset in grado di fornire un reddito costante insieme a un’efficace diversificazione. Se si aggiungono anche gli sconti significativi del mercato ai valori patrimoniali netti (Nav) dei Reit, ci sono tutti gli ingredienti necessari affinché i Reit possano offrire un rally, con sconti a breve termine sostenuti da benefici storici per i portafogli. Se ora è il momento di reintrodurre i Reit nei portafogli, farlo con un focus sulla riduzione delle emissioni di carbonio ha il potenziale per offrire agli investitori un’ulteriore diversificazione insieme ad altre opportunità.
OPPORTUNITÀ NELLA RIDUZIONE DEL CARBONIO
La realizzazione di obiettivi climatici Net zero entro il 2050 sta diventando una priorità per gli investitori, le società immobiliari e i loro inquilini. Con il settore immobiliare responsabile per il 40% delle emissioni globali di carbonio nel 2021, i progressi nella riduzione delle emissioni nell’asset class sono essenziali per realizzare significativi cambiamenti ambientali a livello globale. I Reit incentrati sulla riduzione del carbonio hanno il potenziale per contribuire a queste esigenze, trasformando gli edifici inefficienti esistenti in proprietà più rispettose dell’ambiente e riducendo così le loro emissioni di carbonio.
Riteniamo che ci siano diversi motivi chiave per cui la decarbonizzazione degli immobili potrebbe avvantaggiare i rendimenti futuri nei titoli real estate quotati. Gli studi dimostrano che le aziende che danno la priorità alla decarbonizzazione dovrebbero avere un accesso superiore e prezzi migliori per il capitale azionario e di debito rispetto ai loro pari. Questo è un vantaggio competitivo chiave in un mercato con condizioni finanziarie ristrette. La trasparenza è premiata. Le aziende che divulgano le emissioni di carbonio Scope 3 possono godere di un costo del capitale inferiore di 20 punti base rispetto a quelle che non divulgano. Anche le imprese immobiliari focalizzate sulla riduzione del carbonio hanno accesso al mercato delle obbligazioni verdi, una fonte di capitale in rapida crescita (Figura 3).
Poiché il controllo globale delle emissioni di carbonio diventa sempre più importante, le autorità di regolamentazione imponendo sempre più tasse o sanzioni ai proprietari che superano le soglie globali di gas serra o possiedono edifici non conformi agli standard minimi di efficienza energetica. In Canada, ad esempio, una tassa sul carbonio di 65 dollari canadesi/tonnellata è destinata ad aumentare a 170 dollari canadesi/tonnellata entro il 2030 e nel Regno Unito è ora illegale un edificio commerciale che ha ottenuto solo le due classificazioni più basse dell’Epc. Questo dimostra che la questione non può aspettare di essere affrontata tra anni: è fondamentale oggi per i rendimenti finanziari delle società immobiliari. Inoltre, questo spiega perché il mercato sta premiando i proprietari di immobili che stanno facendo investimenti a lungo termine per decarbonizzare le loro proprietà attraverso le energie rinnovabili in loco e l’efficienza energetica.
Pianificando e implementando i piani di riduzione delle emissioni di carbonio ora, le aziende dovrebbero essere in grado di mitigare le spese delle sanzioni future e quindi probabilmente avranno rendimenti corretti per il rischio a lungo termine superiori rispetto ai colleghi che ignorano questa tendenza strutturale. Anche senza una spinta normativa verso la riduzione delle emissioni, rendere gli asset più efficienti dal punto di vista energetico può ripagare le società immobiliari. Molti inquilini, infatti, hanno target di riduzione delle emissioni o obiettivi Net zero a livello aziendale. Operare dal settore immobiliare, che si tratti di sedi centrali, negozi o strutture logistiche, con la più bassa impronta di carbonio è un metodo chiave per raggiungere questi obiettivi. Ciò dovrebbe tradursi in migliori rendimenti finanziari per asset più efficienti dal punto di vista energetico tramite un premio di locazione e valutazione rispetto agli asset con credenziali ambientali peggiori.
I REIT POSSONO OFFRIRE OPPORTUNITÀ, MA LA SELETTIVITÀ È FONDAMENTALE
Il nostro caso di studio dimostra che i Reit hanno un potenziale di rally a seguito di un ciclo di rialzo dei tassi di interesse. Questo potenziale è reso più attraente dai benefici dei Reit, che possono fornire un reddito costante insieme a un’efficace diversificazione dei portafogli. Riteniamo che le attuali valutazioni e il rendimento del reddito, la robusta crescita dei dividendi e i solidi fondamentali offerti in molti settori Reit possano renderlo una solida aggiunta a un portafoglio diversificato a lungo termine per gli investitori. Inoltre, investire in queste aziende aiuta gli investitori a promuovere i loro obiettivi ambientali di riduzione del carbonio per generare un impatto tangibile sui cambiamenti climatici.
Gli investitori che cercano di fissare e raggiungere obiettivi legati alla sostenibilità dovrebbero prendere in considerazione la possibilità di collaborare con un gestore con comprovata esperienza sia nel settore immobiliare che in quello degli investimenti responsabili. Ciò contribuirà a garantire che gli investimenti siano in linea con i tuoi obiettivi finanziari e ambientali in modo credibile.
Crispin Royle-Davies, Senior Research Analyst, Nuveen Global Real Estate Carbon Reduction
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